案情概要

张三系房地产公司员工，从事房地产中介服务工作，因市场竞争激烈，业绩很不乐观。此时，同事李四提出，两人可以与李四的朋友王五、赵六等人一同合伙成立一家房屋中介服务类空壳公司，以公司为依托在多地以“高收低租、短付长收”（以略高于市场价的价格从房东处承租并获取代管房源，通过月付或季付的方式向房东支付房租，后以远低于承租价的价格出租所代管房源，通过半年收或年收等方式收取租客租金）的方式开展经营活动，并在赚钱后跑路。张三一时被金钱冲昏了头，欣然表示同意。随后，四人说干就干，为了“赚钱大业”开启了紧锣密鼓地筹备——李四负责公司设立及采买物资；张三、王五负责获取承租房源、出租房屋及相关业务员管理工作；赵六则担任业务员向租客出租房源。待一切准备妥当，四人在云南昆明注册成立了A房地产公司，并以该公司名义开展房屋承租及转租中介服务经营活动。开业仅4个月时间，公司承租并转租房屋就有26套，获利高达498433.89元，四人见好就收，携款潜逃。半年过后，四人故技重施（此次张三并非股东），照搬上次经营模式，在云南又注册成立了B公司，以B公司为依托，在江西开展经营活动，这次公司承租并转租房屋6套，获利86459.19元。两次行动，四人共计获利584893.08元。

然而天网恢恢疏而不漏，李四、王五、赵六等人先后被警方抓获归案，而张三在接到民警电话通知后也自行到案接受调查，如实供述犯罪事实，次日被警方以涉嫌合同诈骗罪刑事拘留。张三家属得知该情况后，急忙委托四川霖澳律师事务所郑聪律师担任张三辩护人。郑聪律师接受委托，迅速会见张三了解详情并明确指出，本案张三等人涉嫌的金额较大，积极退款是减轻量刑及争取缓刑的关键。张三家属听后，表示可代为退缴，但由于其他三人中两人明确表示不愿退缴，一人态度不明，以致第一次庭审时法院直接判决张三的量刑为三年。为帮张三争取最大合法权益，郑律师先是与张三讲明形势，接着与另外三人各自的辩护律师多番沟通，终于，这三人同意退款。后郑律师又与法院及检察院沟通，并于第二次庭审时提出如下辩护意见：被告人张三具有自首、自愿认罪认罚、主观恶性不大、属初犯、自愿积极退赔被害人损失、获利金额不大，在第二起犯罪事实中并非股东等法定从轻、减轻、从宽处罚情节，恳请法院在量刑时酌情考量并建议在刑罚执行方式上对被告人张三适用缓刑。法院采纳了郑律师的辩护意见，最终，张三因犯合同诈骗罪，被判处有期徒刑2年零6个月，缓刑3年，并处罚金1万元。

办案心得

郑聪律师：“本案辩护难度相当大，张三等四人以‘高收低租、短付长收’的方式实施房屋租赁合同诈骗，短期内就已获利超58万元，该行为不仅严重扰乱了正常的房地产中介服务秩序，更是对众多房东与租户的权益造成了实质性侵害。尽管张三在接到警方通知后主动投案并如实供述犯罪事实，具有自首情节，积极退赔被害人损失，且最终在我们的努力下成功争取到缓刑，但其行为已构成合同诈骗罪，不可避免受到了应有的法律惩处。本案给大家敲响警钟，在面对市场竞争压力时，应坚守诚信经营原则，不得抱有侥幸心理，更不能涉足违法犯罪活动，要知道任何试图挑战法律底线、扰乱市场经济秩序的行为都将受到法律的严惩。同时，也提醒广大民众，在参与房屋租赁交易时务必提高警惕，选择正规渠道，核实对方资质，防范此类‘高收低租’模式的诈骗陷阱。”

办案律师

四川霖澳律师事务所

副主任、高级合伙人、刑事部部长

擅长领域：刑事辩护、合同纠纷、债权债务 

所获荣誉：2022-2023年度金牛区优秀青年律师、2022年度优秀律师

评价：郑聪律师从业至今，直接或参与办理案件上百件。他做事认真严谨，重视细节，具有严密的法律思维能力和良好的沟通能力，追求精益求精、尽善尽美的工作境界。受人之托，忠人之事，郑律师专注用专业的法律服务维护当事人的合法权益，敢于追求法律的公正，善于运用适当的方法争取公平。

注：案件中人名为化名