案件简介 

2013年8月19日，王筱、王志、吴海琼、王义、李之（以下简称王筱等五人）因其共同所有的农村散居房屋在“4.20”芦山地震中灾损严重，根据有关政策向当地镇人民政府递交了《灾后重建土地整理项目城镇集中安置区参与申请书》，后王筱等五人依照相关规定抽签取得了某小区第一期建筑面积为105㎡的安置房（以下简称A房）。 

2013年，包名俊向镇人民政府递交了一份《建房计划转让协议书》，主要内容为：甲方王筱报名申请并经镇政府审批同意，取得了集中建房的两套计划分别为105㎡、70㎡，因资金问题自愿放弃一套70㎡的建房计划并自愿将其转让给乙方包名俊，转让款为1000元；该70㎡的房屋以甲方名义修建，建房资金由乙方支付等。该协议的落款为：甲方王筱签名及捺印，乙方包名俊签名及捺印。李之、李天作为见证人在上述协议书的“在场人”处签名、捺印。事后，包名俊给了李之1000元。

2014年4月，包名俊以王筱名义缴纳了修建70㎡集中安置房（以下简称B房）的建房保证金20000元。

2018年4月20日，包名俊作为甲方与乙方包扬签订了《房屋买卖合同》，包扬以119000元的价格买下B房并进行了装修，后交由其父母居住至今。 

2020年1月8日，包名俊向镇财政所账户转入71854元作为补交B房的建房款，后于2020年1月15日到镇人民政府换取了缴纳建房款的收据。

2020年1月13日，王筱也向镇财政所账户转入61854元作为补交B房的建房款，后于2020年1月14日到镇人民政府换取了缴纳建房款的收据。王筱还于2020年1月13日向B房所属小区物业补缴了B房的卫生费。

因政策原因，B房至今未办理房屋产权登记。镇政府提供的《集中参建农户“一户一档”信息核对表》显示，王筱等五人是B房的所有人。如今时隔6年，王筱等五人要求包名俊返还B房，诉至法院。

案件分析

四川霖澳律师事务所接受包名俊的委托，并经其同意，指派郑聪律师担任委托诉讼代理人。

一审法院认为，B房是王筱等五人凭借原有的农村散居房屋参加“4.20”灾后重建土地整理项目后获得的集中安置房修建指标基础上修建的，其本质上具有原有房屋物权的延伸属性。最终判定包扬需将B房返还给王筱等五人。 

郑律师根据相关资料证据，再次深入分析认为： 

一、2013年签订的《建房计划转让协议书》系双方真实意思表示，虽有三人未在协议书上签字，但从一审庭审记录分析可知王筱、李之的签字已构成表见代理，且时隔六年之久其余三人亦未提出异议。因此，协议书是合法有效的，并非一审法院认定的不是依法成立的合同，不受法律保护。 

二、包扬已尽到谨慎义务，且包扬系按照市场价购买的B房，其应被认为善意购买人，依据善意取得制度取得诉争房屋所有权。 

三、《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”王筱等五人诉请返还B房，需要就其享有物权承担举证证明责任，但B房因政策原因至今未办理房屋产权登记，因此王筱五人要求返还原物是缺乏事实依据的。

案件结果

在王筱、王志、吴海琼、王义、李之尚未办理诉争房屋所有权登记的情况下，其返还原物的请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审认定事实清楚，结果应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第款第二项规定，判决如下：

一、撤销邛崃市人民法院(2020)川0**3民初1**1号民事判决；

二、驳回王筱、王志、吴海琼、王义、李之的诉讼请求；

一审案件受理费1750元，由王筱、王志、吴海琼、王义、李之担负；二审案件受理费3500元，由王筱、王志、吴海琼、王义、李之担负。

办案心得

这是一起返还原物纠纷案件，诉争的B房最初的确是来源于王筱等五人集中安置房修建指标，但五人在2013年灾后重建集中安置时，放弃两套安置房中70㎡的安置房修建指标，是以明示的方式处分了自已的权利。尽管王筱在2020年1月13日已向镇财政所账户转入了B房的建房款，但这种事后反悔行为并不当然产生物权设立的法律后果。一审认定诉争房屋是原有房屋物权的延伸权利不当，这一点在二审法院予以了纠正。

律师简介

郑聪

四川霖澳律师事务所专职律师

毕业于西华大学

擅长领域：刑事辩护、合同纠纷、债权债务

评价：受人之托，忠人之事，郑律师专注用专业的法律服务维护当事人的合法权益，

敢于追求法律的公正，善于运用适当的方法争取公平。

注：案件人名皆为化名