案情概要

冯一是成都市高新区某写字楼2001、2002号2间房屋所有人，2016年4月11日与成都出锋置业有限公司（下称出锋公司）签订《房屋租赁合同》，约定冯一将上述2间房屋出租给出锋公司，租赁期限为6年，即自2016年8月1日起至2022年7月31日止，承租方转租需要出租方同意。

但出锋公司一是未按照合同约定按约支付租金，二是非法转租给次承租人，2021年11月30日，冯一向出锋公司发出《解除合同通知函》，出租人与承租人的租赁合同解除。

经了解，出锋公司将房屋转租给了大成公司，大成公司又再次转租给海辉公司，冯一要求海辉公司腾退房屋。由于案情有一定复杂性，冯一委托四川霖澳律师事务所处理此案件，擅长合同纠纷领域的杨杰律师担任其委托代理人。杨律师根据事实情况，向海辉公司发送了一份律师函。

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案件结果

海辉公司收到律师函后，表示出友好协商的态度，最终冯一与海辉公司达成新的租房补充协议，协议约定海辉公司于2022年5月22日之前将房屋腾退给冯一；海辉公司直接支付冯一2022年2月23日至5月22日租金共计72000元，签订协议当日支付22000元，2022年2月23日支付剩余租金50000元；海辉公司支付的押金自行向大成公司主张，2021年11月1日至2022年5月22之间的物业费由海辉公司自行承担；因逾期腾退给冯一造成的一切经济损失由海辉公司承担。

办案心得

杨杰律师：“出锋公司欠缴租金以及非法转租的行为，构成根本违约，海辉公司无权占有房屋。依据《民法典》第七百一十六条规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。这起房屋租赁合同纠纷案的过程相对比较顺利，仅发送律师函，对方便履行了付款义务，定分止争。”

当事人自己无法独立完成权利救济等活动，但又需要法律专业人员的帮助，那么可以在正式启动司法程序前单独委托律师发送律师函。如果发律师函起不到预想效果，可以再委托律师起诉。在这个信用社会，律师函的威慑力越来越明显。

办案律师

杨杰

四川霖澳律师事务所专职律师

法学学士

擅长领域：合同纠纷、刑事辩护、公司法、企业法律顾问

同行评价：杨律师坚持“受人之托、忠人之事”理念，办案雷厉风行，秉持律师基本职业道德，始终坚持维护委托人合法权益。杨律师作为一名党员律师，办案时更加严格要求自己，性格亲和友善，工作认真仔细，敢于仗义执言、不畏强权，在信守诚信、务实、公平、正义的同时，做一个带有温度的律师，办案水平获得了获得了当事人的一致认可。

注：文中人名、公司名皆为化名