现在结婚必备三大件——房子、车子、票子。我们多数人竭尽所能才能够买一套房，房子对于我们而言其重要性不言而喻。原以为买房付完款就能够高枕无忧的晓晴，怎么也没想到“坐等收房”的盼头却成了“苦头”。

案情概要

2019年2月26日，晓晴与开发商就一套商铺签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》，房屋总价款为602747元。晓晴在2020年2月26日前一共分四次支付完了全部房款，但到了合同约定的交房期限，楼盘处还在建设中，开发商却拿出验收报告要求交付房屋，晓晴稀里糊涂的就签下了收房手续。事后晓晴看到还在建设的楼盘外围，始终觉得存在蹊跷，并多方咨询法律相关人士，最终确定委托四川霖澳律师事务所维权，善于处理房产纠纷案的罗思宇律师担任其委托代理人。 

罗律师分析认为，双方签订的合同，合法有效，当事人晓晴已经按照合同约定支付了全部价款，履行了买方义务，但开发商向晓晴交付的房屋是否符合法律和合同约定却不一定，随着案件的深入调查，罗律师发现按照合同约定开发商应当持有房屋验收合格的备案登记和面积实测报告，而开发商虽然向晓晴“交付”了房屋，但并未取得房屋验收合格的备案登记，其所谓的“交房”并不符合法律和合同约定，属于是质量待定的房屋主体，这样的“交房”是不能发生交付房屋的法律效力的，而开发商未能按照合同条款在约定的时间内向原告交付商品房，已经构成违约。罗律师代当事人向法院提起诉讼。

案件结果

在法院的主持下，双方达成调解协议，确认晓晴与开发商签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》解除，开发商退还晓晴全部房款，并承担部分违约费用。

办案心得

罗思宇律师：“这起案件的核心问题在于开发商逾期交房，在双方签署的合同中有明确规定，逾期交房在90日后，买受人有权解除合同，并自买受人付款之日起按照4%的计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。当事人委托律师介入后，我们了解到当事人已经签订了收房手续，但是随着我们进一步的研究，并到主管部门调查取证，证明开发商在合同约定的时间内尚未完成交房验收工作，最后促成了调解，帮助当事人追回了已支付的全部房款并让开发商承担了违约费用。 

买房作为大部分老百姓非常重要的人生大事之一，为了保证自身合法权益不受损，建议大家从购房开始就要保存好购房过程中形成和出现的认购书、购房合同、补充协议、开发商书面通知、短信微信、销售广告、照片、视频、政府相关部门证明等证据材料，以备在维权需要时所用。”并且部分不法开发商为了掩盖自身的违约行为，可能采取类似上述先行“交房”的手段，而当事人往往会被开发商这些行为蒙蔽，而损害自身的合法权益。

对于逾期交房的责任承担，应本着“有约定从约定，无约定从法定”的原则处理。商品房预售合同中约定了逾期交房的违约处理方式，则应按合同办理，在司法实践中只存在约定的违约是否过高而请求调整的问题。如果合同中没有约定逾期交房的违约责任，买受人只能主张损失赔偿，应由买受人举证证明因开发商逾期交房而带来的直接损失。需注意一个时间节点，即开发商逾期交房的期间应从合同约定的最迟交房日至业主实际收房日止。

办案律师

罗思宇

四川霖澳律师事务所中级律师

毕业于四川警察学院

擅长领域：合同纠纷、房产纠纷、民商事纠纷、债权债务、侵权纠纷

同行评价：罗律师性格亲和友善，工作认真仔细，擅于直击法律关系的核心问题，对细节进行深入挖掘，敢于对不公正的行为做法进行批判，信守诚信、务实，追求广义的公平、正义。在民商事纠纷中，罗律师具有扎实的专业法律功底，容易发现隐藏细节，利用优势证据和法律事实以及最高法的同类案例在法庭上说服法官，帮助当事人争取最优的解决方案。

注：文中人名皆为化名