案情概要

2006年6月5日，王军一家四口（二婚妻子周欢、女儿王娟、儿子王帅）因房屋拆迁获得两套安置房，分别为1号房屋和2号房屋。次年，两口子将2号房屋出售，这时正欲购买房屋的陈瑶恰巧看到出售信息，双方一拍即合，于2007年6月27日在法律服务所的见证下，签订了《房屋转让协议》，协议载明：王军、周欢将因拆迁安置获得的2号房屋转让给陈瑶，转让金额158000元；待该房屋能办理产权时，应由王军、周欢协助陈瑶办理产权过户手续，所产生的费用由陈瑶负担；如任何一方违约则应承担违约金20000元。协议签订当日，陈瑶支付了购房款158000元，而王军也相应出具了收条。之后，王军将2号房屋交付于陈瑶，陈瑶就此装修入住，静等办理过户。2022年房屋终于能办理产权，陈瑶喜不自胜，赶紧联系王军协助办理产权过户，可对方却一再找理由拖延。

直到2023年，陈瑶才得知王军竟早已私下办理了2号房屋产权（登记在王军及其女儿王娟名下），并用该房屋在A银行办理抵押贷款，陈瑶顿时怒气上头，当即找到王军对质，要求王军要么归还房子解除抵押，要么按照房屋市值（50万左右）进行补偿，可王军既不愿意将房子过户给陈瑶，也不愿意退钱，双方僵持不下。为维权，陈瑶来到四川霖澳律师事务所咨询，袁萍萍律师接待了她。经过详细地沟通后，袁律师分析到，陈瑶从王军处购得案涉房屋，即有居住权，但该房屋现又有抵押权（被王军抵押给了银行），并且案涉房屋系王军一家四口因拆迁获得，王军及妻子周欢将案涉房屋出售给陈瑶时，他们的孩子王娟及王帅还是未成年，现今案涉房屋登记人又系王军及王娟，故陈瑶要想顺利拿回房屋并解除抵押权很难。陈瑶听后认为明明是对方不诚信，却要自己吃哑巴亏，很不甘，哪怕再难，只要有一线希望她都要争取，于是果断委托袁萍萍律师担任其诉讼代理人，协助维权。袁律师接受委托，深入调查，发现王军在A银行仅以购买家电家具为由就轻松贷得款项37万元，由此怀疑A银行是否尽到审查义务。于是，袁律师迅速整理案件所需材料及证据，协助陈瑶将王军、王娟、周欢诉至法院，并追加A银行作为第三人参与诉讼。

原告陈瑶诉讼请求

1、确认原告与被告于2007年6月27日签订的《房屋转让协议》合法有效；

2、判决被告协助原告将案涉2号房屋过户至原告名下；

3、判决被告向原告支付违约金20000元；

4、判决被告和第三人注销案涉2号房屋的抵押登记。

庭审现场

首先，陈瑶与王军、周欢签订的《房屋转让协议》无效。案涉房屋出售时，房屋土地性质为集体土地，按照法律规定不能出售给非本集体经济组织人员；其次，该《房屋转让协议》对王娟不产生效力。案涉房屋登记权人系王军、王娟，然该协议签订时，王娟系未成年人，王军虽系其法定代理人，但并未维护王娟合法权益，故王军该行为系无权处分，在王娟不追认的情况下对其不发生效力；再有，目前房屋已设有抵押权，无法办理过户；然后，王军签订协议后，已按约交付房屋，并未存在违约情形，不应向陈瑶支付违约金20000元；最后，案涉抵押贷款并非用于挥霍，而是因王军生病，用于治疗。综上，请求法院依法判决。

A银行

借款人王军、周欢，抵押人王军、王娟于2023年3月27日向本行申请抵押贷款，抵押物系案涉房屋，对此，我行根据王军、王娟所提供的信息，查明该抵押物不存在他行抵押、查封、居住权，权属清晰，我行已尽到审慎核查义务，且在办理过程中抵押登记是有效的，故我行抵押权应该受到法律保护。至于借款人在贷前贷中贷后阶段刻意隐瞒——没有告知我行房屋转让的相关事宜，我行直至收到法院传票才知悉，恳请法院以事实依据依法判决。

袁萍萍律师

1、被告的借款用途是对案涉房屋家具家电的购买，不具真实性，第三人未按法律规定及行业要求尽到严格的审慎核查义务，第三人具有过错，请求法院注销案涉房屋的抵押登记。首先，被告与第三人签订贷款合同的借款用途是对案涉房屋家具家电的购买，可是，案涉房屋一直系陈瑶及其家人居住使用至今，房屋内家具家电齐全，且针对此借款用途的需求，任何一家金融机构都有责任和义务通过实地勘查房屋、委托评估机构在作出评估报告前进行实地调查、采取对房屋拍照等措施去严格审查抵押物的实际情况，以及严格审查被告的借款用途是否真实合理等情况。显然，被告以购买家具家电名义申请借款的借款用途不具有真实性，第三人也未尽到审慎核查义务。其次，第三人通过不动产权证便可知晓案涉房屋系被告于2006年获得的拆迁安置房屋，被告首次办理房产证的时间系2022年，两个时间相隔近二十年，在这近二十年间，案涉房屋的实际权利人和登记权利人是否一致，这么多年的房子为何仍需要安置家具家电等问题，第三人居然视若无睹，第三人作为专业的金融机构，应当对贷款和抵押存在的风险有所预见，应尽到审慎的注意义务，特别是其应当考虑到拆迁安置房的特殊性，故仅凭不动产登记部门登记的权属信息而完全证明拆迁安置房权属是不谨慎也不合适的。再次，第三人对被告申请贷款时提交的案涉房屋不动产权证书虽然基于物权登记的合理信赖，但其作为专业的金融机构，出于防范贷款风险之现实需要，仍然应当按照商业银行法等相应法律、法规的规定及行业主管部门的要求，对于被告的借款用途、偿还能力、还款方式等情况及抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查及调查核实，以履行其应尽的调查职责。

2、原告的居住生存权大于第三人的抵押权。当抵押权与其他权利产生冲突时，应从权利产生时间、权利性质、权利来源等因素进行考量，对何种权利应优先受到保护作出综合判断。首先，从权利产生时间的先后判断，第三人的抵押权设立于2023年，而原告早在2007年就基于合法的买卖关系付清全部房款，实际占有使用、居住房屋至今。原告取得案涉房屋占有使用与承租人支付租金后对房屋的占有使用相比较，权利属性相同，且原告支付的对价远远高于租金，因此对其权利的保护强度，不应低于对房屋承租人权利的保护。根据《民法典》规定，先承租人的权利优先于后抵押权。则原租赁关系尚且不受抵押权的影响，则本案原告要求转移登记的权利，也不应受抵押权的影响，即应优先于抵押权。其次，从权利性质判断，对居住性房屋的占有使用，涉及人的基本生存权利，而抵押权的设立是为债权提供担保。作为抵押权核心内容的优先受偿权，通常是指抵押权人优先于一般债权人而获得清偿，并非指优先于其他任何权利人。第三人在基于借款关系以案涉安置房作为抵押物，其行为属于出借款项谋取利息的营利性行为，其对被告享有的权利，只是属于有担保的债权。从权利性质而言，原告的权利实质涉及的居住权，应优先于第三人的权利而受到保护。

再次，从权利来源判断，原告已付清购房款，并实际占有使用至今，案涉房屋未过户并不是原告的原因造成，而是因为被告严重违约造成。被告在明知房屋已经出售的情况下却将涉案房屋抵押，造成原告要求过户的请求无法实现，被告的行为纯属恶意，已经构成严重违约。被告对案涉房屋设定抵押的行为，属于无权处分，违反公平、诚实信用原则，而第三人基于被告违背诚信的行为而取得抵押登记。在两种权利都应受到保护的情况下，优先保护原告的权利，更具有正当性。最后，第三人签订贷款合同及办理抵押登记在后，第三人在取得抵押权的过程中存在重大过错，其权利不能优先于依照约定付清全部购房款且已合法占有、实际居住案涉房屋的原告，在第三人就涉案房屋设定抵押权存在重大过错的情况下，原告基于案涉房屋的生存权在本案中应予以优先考虑和保障。原告购买涉案房屋是维系家庭生活居住需要，已经签订合法有效的房屋买卖合同，支付了全部的购房款，是实实在在的消费者购房人，其物权期待权系具有保护消费者生存权利的特殊价值，具有优先保护的特殊权益。当优先的权利与之后的权利起冲突时，优先的权利可以排除之后的权利适用，而排除的应有之义包括剔除之后的权利。至于第三人注销涉案房屋的抵押登记之后，第三人仍然有其他途径保障其权利。

3、根据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”之规定既然抵押在先的财产都可以转让，举重以明轻，则本案中，原告购房在抵押之前，第三人抵押权在后，则抵押权更不应当成为原告请求房屋转移登记的障碍。且从案结事了的角度出发，原告对房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的条件，即使第三人因被告还不起钱而申请对案涉房屋的强制执行，原告却可以根据上述法律规定主张执行异议，并主张排除第三人的执行，即第三人的抵押权预计会事实上不能实现，且该抵押权的存在反而会影响到原告对案涉房屋行使物权。故为了避免各方当事人限入诉讼的恶性循环，避免浪费司法资源，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。

法院认为

本院认为，原告与被告签的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规强制性规定，也不违反公序良俗，系合法有效的合同。对于被告辩称案涉房屋的土地性质为集体土地，原告系非集体经济组织成员，不具有购买集体土地上房屋的资格，据本院查明，被告拆迁安置获得的两套房屋，其性质已转为国有建设用地，故被告抗辩协议无效，本院不予采纳。而对于被告王娟辩称被告王军、周欢转让被告王娟份额属于无权代理，本院认为，被告王娟在案涉房屋出卖时系限制民事行为能力人，其父亲王军系法定代理，有权代理事实民事法律行为，故被告王军转让房屋系有权代理，转让行为对被告王娟产生法律效力。对于案涉房屋设立的抵押权是否应当涤除，本院认为，原告律师所述有理有据，被告在明知房屋出售的情况下，仍在案涉房屋上设立抵押，具有恶意，严重违反诚信原则，构成严重违约，而第三人也未尽到审慎义务，在取得抵押权的过程中存在过错，因此对于原告主张合同有效，要求被告协助办理过户登记，本院予以支持。对于抵押权，本院根据房屋现有情况，酌定支持原告居住权，涤除设立在案涉房屋上的抵押权。抵押权涤除后，第三人可及时主张被告另提供担保或要求提前偿还贷款。

案件结果

1、原告与被告于2007年6月27日签订的《房屋转让协议》合法有效；

2、第三人A银行于判决生效后十日内涤除于2023年4月11日设立在2号房屋上的抵押权；

3、被告王军、王娟于判决生效后十日内协助原告办理房屋过户登记手续；

4、被告王军、周欢应于判决生效后五日内支付原告违约金20000元。

办案心得

袁萍萍律师：“在这起房屋纠纷案中，当事人全额购买了安置房，对方却在当事人不知情的情况下办理了房屋产权并将房屋用于抵押贷款，对方此举系不诚信行为，当事人找到我们帮其维权，但我们在了解情况后，清楚知晓案涉房屋已设有抵押权，当事人要想实现居住权很难，可既然当事人选择委托我们，我们定会全力以赴维护其合法权益。庭前，我们查阅了很多案例，做了大量的分析研究，形成了详尽严谨的代理词提交至法院，并于庭审时，积极提出我方主张，过程中尽管对方不断抗辩，最终法院仍旧采纳了我方法律意见，支持了当事人的全部诉求。不得不说案件能取得最后这个好结果，十分不易，当事人拿到判决的那一刻喜极而泣。借此案也提醒大家，购买安置房交易时间较为漫长，中途若出售方为牟取更大利益，将房屋出卖给他人，或是可以办理交易过户时先过户给了他人，又或是像本案情况将房屋用于抵押贷款，那么届时想要拿回房屋将会很难，所以购买安置房还需提前考虑到一切可能，谨慎一些为好。”

办案律师

擅长领域：合同纠纷，民商事纠纷，公司法律顾问

同行评价：袁萍萍律师，不仅是执业律师，同时也是注册会计师、税务师，这让她在擅长的合同纠纷、民商事纠纷、公司法律顾问领域更加如鱼得水，优势明显。袁律师自执业以来，凭借深厚的法律实务操控能力及扎实专业的财会知识，为众多当事人挽回了大量经济损失，并且凭借严谨负责、真诚高效的办案风格，为当事人提供全面、优质的法律服务，赢得了当事人的普遍好评。

注：案件中人名为化名