案情概要

当事人家中失火损失惨重，物业难辞其咎，双方约定用物业费抵扣损失

陈航系幸福小区居民楼业主，自2010年11月10日起，该小区由A物业公司（以下简称“A”公司）提供物业服务，物业费收取标准为2016年10月1日前按建筑面积1.2元平方米，之后按建筑面积1.5元平方米。然而，A公司的服务质量一直不尽人意。

2011年2月，陈航家中发生火灾，由于小区内消防栓没有水，还缺乏必要的设备（如水带和开关），无法快速灭火，导致陈航损失惨重，修复费用高达72357元。

事后，陈航找到A公司索赔，双方口头商定，用物业费抵扣陈航损失，基于此，陈航之后一直未缴纳物业费。

物业公司出尔反尔，起诉索讨物业费，当事人委托霖澳律师协助，出庭应诉

但在2023年3月7日，A公司在得知陈航房产将被拍卖的消息后，突然要求陈航补交12年的物业费，并寄送了律师函进行催缴，陈航对此表示反对。

不出意料，陈航很快收到了法院的传票，而为了维护自己的权益，陈航委托了四川霖澳律师事务所的田力律师担任代理人，出庭应诉。

田律师了解情况后，指出尽管在陈航房屋发生火灾后，与A公司达成协议，用物业费抵扣陈航损失，但该协议系口头约定，难以在法庭上作为有效的证据举证。因此，只能以诉讼时效为突破口，全力争取。

之后，田律师协助陈航搜集证据，提交至法院，其中包括大量证实A公司失职的证据，如地下停车库下水管常年漏粪便水，导致车库臭味熏天；其次，单元楼负一楼电梯常年失修，无法使用；再有，小区消防设施不完善，消防设备无法使用。

一审判决当事人需支付12年的物业费，霖澳律师协助其提起上诉

诉讼期间，田律师积极举证，并就上述证据阐述A公司对小区卫生、公共设施等没有尽到符合约定标准的管理服务义务，即A公司在提供物业服务时存在瑕疵。

并强调A公司长达十余年未催收物业费，根据相关法律规定，诉讼时效最长为3年，故2020年2月之前的物业费已超过诉讼时效，不应得到支持。

然一审法院却判决支持了A公司主张，判决陈航需向A公司支付2010年11月12日至2022年12月31日的物业服务费46791元。对此，陈航无法接受，随即在田律师协助下，提起上诉。

二审上诉，霖澳律师补充证据推动改判，当事人仅需支付2年物业费

二审阶段，田律师进一步补充了新的证据材料，证实陈航家中失火的真实性及与A公司口头商定，用物业费抵扣损失，A公司在此期间未催缴物业费的事实，并强调2020年3月7日之前的物业费已过诉讼时效，不应得到支持。

然A公司却声称从照片看小区环境整体比较整洁，至于消防栓，只是个别，不能以偏概全，电梯的话，很早就坏了，没有人愿意维修，才一直保持到现在。

案件结果

二审法院撤销了一审法院判决，重新判决陈航向A公司支付物业费12015.87元（支付日期2020年3月7日至2022年12月31日），驳回了A公司其他诉讼请求。

办案心得

田力律师：“本案当事人找到我们时，证据十分缺乏，面对物业公司突然追缴物业费诉求，我们唯有冷静分析案件背景，找出最有力的辩驳点。在证据搜集过程中，虽然最初的口头协议难以作为法庭上的直接证据，但我们找到了诉讼时效这一突破口，历经一审、二审，成功说服法院采纳了我们的法律意见，并最终取得了较为满意的结果，当事人仅需支付少部分物业费。这个案例提醒我们在日常生活中，无论是个人还是企业，都应当注重合同的书面化，避免因口头协议而导致的后续纠纷。”

案件承办人

所获荣誉：2022年度先进个人、2023年度律所新锐、2023年度刑事案件品类十佳案例

评价：田力律师自执业来，一直以“用心、尽心、细心”为当事人维护合法权益为宗旨，专业专注办案，目前就刑事辩护领域已参与办理多起当事人取保候审或不起诉案例，另外，田律师在知识产权纠纷及合同纠纷领域，也有着丰富的办案经验，纵然是复杂疑难案件，他也会凭借过硬的专业能力为当事人成功维权，田律师专业、勤勉、高效、真诚的服务，得到了当事人的高度信任和赞誉。

（注：文中人名、公司名均为化名）