文中当事人系化名

       房子问题，几乎是当今社会最热门的事情之一。人们安居的起点就是拥有属于自己的房子。在买房这件事上，何美琳的遭遇让她郁闷不已：不仅签了合同给了定金的房子没拿到，还被房主倒打一耙。霖澳律所的芦雪律师、张桂花律师，会如何帮她赢回房子呢？

签了合同、给了定金  卖家却不卖了！

成都近两年的房价涨速飞快，尽快买到心仪的房子是何美琳心中的头等大事。正好房产经纪公司的曾易超，因为购房资格受限，将一套房屋受让给何美琳，这套房屋已经由曾易超和卖房人签订了《房屋买卖合同》，卖房人还收取了5万元购房定金。只等卖家继续履行合同、办理卖房手续，何美琳就可以顺利拥有自己的房屋了，这让她十分满意。

但何美琳才高兴了没几天，卖家突然表示：房子不能卖给何美琳！

这到底是怎么回事呢？为了弄清真相，2017年12月29日，何美琳、曾易超分别与卖房人进行电话联系，双方都保留了通话录音。在电话中，卖房人表示自己的卖房合同是和曾易超签订的，不是和何美琳签订的，曾易超在没有和房主进行协商的情况下，私自把房子转卖给何美琳，他认为是曾易超违约在先。他本人也不同意曾易超把房子转卖给何美琳，因此与何美琳的交易约定不应该成立！

这份录音让何美琳忐忑不安，霖澳律所芦雪律师、张桂花律师在认真分析了当时的购买合同后，将这份录音作为材料，以卖方拒不履行合同为由，将房主起诉至当地人民法院，要求房主按照合同约定继续履行房屋交易义务。

那么，霖澳律师会怎样帮助何美琳买回房屋呢？

突发：对方反诉，要求解除合同

在芦雪律师、张桂花律师的帮助下，何美琳将卖家告上了法庭，请求法院判决对方所签订的《房屋买卖合同》能够继续履行。

但万万没想到的是，卖家立刻提出了反诉，要求解除之前签订的《房屋买卖合同》。理由是这个合同是卖家与房产经纪公司的曾易超签订的，因为曾易超不具有购房资格，将房子移转给何美琳购买，但签合同的双方并不是卖家和何美琳。曾易超及房产经纪公司在签合同的事情上存在欺诈的行为，卖家有理由要求解除合同。

对于这份房屋买卖合同，何美琳一方坚持要求继续履行，卖家一方坚持主张解除合同，双方针锋相对。作为何美琳的代理人，芦雪律师和张桂花律师将如何制胜呢？

      芦雪律师和张桂花律师在分析案情后认为，由于房价短期内快速上涨，房主为了获得房价上涨带来的收益，以该房屋买卖合同概括性转移不成立为由，企图否定之前签订的房屋合同的合法性，继而中止履行合同。只要能够证明何美琳之前签订的房屋买卖合同真实有效，何美琳就能顺利按照原价买到房子。

      争论焦点：合同的权利义务移转，卖房人到底同意没？

      本案中，由于《房屋买卖合同》的签订双方是卖家和房产经纪公司的曾易超，那么后来继受的买房人何美琳，到底有没有资格要求合同继续，买到这套房子呢？

      整件案子的争论焦点就是：房产经纪公司的曾易超与卖房人签订的房屋买卖合同项下合同权利义务是否可以概括移转给何美琳？

“合同权利义务的概括性移转”到底是什么意思呢？一起来看下法律相关规定是怎么说的：

      合同权利义务的概括移转，是指合同当事人一方将合同权利义务一并移转给第三人，由该第三人概括地继受这些权利义务。合同权利义务的概括移转，可以是基于当事人之间的法律行为而产生。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”。

      也就是说，合同的权利义务移转，关键是看卖房人到底同意没？这就是问题关键所在！ 

      证据确凿：合同权利义务转移成立

      两位律师仔细地从头审查合同，抓住一条十分重要的条款，在原本由曾易超和卖家签订的《房屋买卖合同》之中，明确约定了：

      “若乙方（曾易超）贷款资格、购房资格受限，甲方（卖房人）同意乙方变更买受人（后来变更为何美琳），其余条件不变。”——合同备注条款第2条

       芦雪律师、张桂花律师认为，第一，这个约定表明，卖房人在签订合同的时候，已经以提前同意的明确意思，表示对合同中买方因为购房资格、贷款资格受限可能会变更买受人予以认可。这项特别约定在签订时，是出卖人的真实意思表示，应该受到约定的条款约束。

      第二，在合同约定的房屋总价款、交付方式、过户等内容不变的情况下，变更后的买受人何美琳，可以一次性付清剩余全部房款，并不会存在因付款能力降低、征信信用降低等足以影响交易继续履行的障碍，变更买受人也并不会加重卖房人的合同负担，更没有损害卖房人原本卖房应该享受的权利。

      第三，对于卖房人主张合同存在欺诈的情况，芦雪律师、张桂花律师认为，合同的备注条款中，双方作出的特别约定，已经表明卖房人对合同履行过程中可能会出现约定的情况是有心理准备的，是明知的，因此以存在欺诈为由反诉要求接解除合同，是完全说不过去的。

       法院判决，尘埃落定

      在霖澳两位律师的努力之下，当事人的诉求获得了法院的支持，法院认为：签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。法院判决：何美琳可以继受合同中的权利义务，卖房人继续履行合同，在收到全部房款之日起三天内协助何美琳办理过户手续并交付房屋。何美琳如愿以偿顺利买到房屋。

      本案中，芦雪律师、张桂花律师坚持到底，深挖证据，最终成功为当事人保护了合法权益。为客户排忧解难，让客户省心、省力，为客户提供优质、专业的法律服务，这是霖澳律所的立所根本，也是所有霖澳人的不懈追求。

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