发布时间：2024/12/06 16:57:09 Click：
案情概要
当事人（公司）买房被诉“跳单”，委托霖澳律师出庭应诉
A公司为拓展业务，欲在成都购买房产用于酒店经营，但因该房产已被银行抵押无法办理正常过户及正常买卖，于是A公司从抵押人手中取得对开发商的债权，之后与开发商达成协议，成功获得房产。然而，新酒店注册没多久，A公司、股东李茂、新酒店及开发商均被一家信息咨询公司（以下简称“信息公司”）起诉，要求支付中介费。经查证，信息公司之所以起诉是因为，A公司在购买房产前，信息公司法定代表人李四的朋友张三曾通过微信联系过A公司股东李茂，并带领了李茂安排的工作人员实地看过开发商的楼盘，但之后再次联系A公司，却得知A公司已与开发商达成了买卖合意，由此认为A公司存在“跳单”行为，要求买卖双方给付中介费。对此，A公司、股东李茂及新酒店考虑到双方确实完成了房屋交易，而张三也确有带看房的事实，担心被认为是“跳单”，遂决定委托专业的律师协助。随后A公司、股东李茂及新酒店共同委托了霖澳（长沙）律师事务所罗思宇律师担任其代理人，出庭应诉。霖澳律师多方取证，庭审阶段有力反驳原告，获法院支持罗律师受托后，通过与委托人沟通，详细了解了案件情况，并多方取证，期间通过查看原告法人营业范围，发现原告没有中介资质，而开发商的楼盘信息系开源性信息，网上均能搜索找到，再有从委托人与张三的聊天记录中，张三从未提及过原告，且表明不收取任何费用。由此，罗律师迅速将上述证据梳理完毕，提交至法院。庭审阶段，原告法定代表人李四自述，其与开发商的法定代表人系朋友关系，在案涉房产的买卖中，其与朋友张三、王五三人以原告名义为买方A公司、卖方开发商双方提供了房屋中介服务，并多次要求开发商签订中介合同，但都被开发商以各种理由拒绝，最后，却发现目标房产已被A公司买走。据此，原告认为，开发商、A公司、李茂及新酒店在接受了原告提供的中介服务后，私下进行交易，违背了诚实信用原则，应当承担违约责任。对此，罗思宇律师当庭询问了原告方证人，证人当庭承认如果正常交易，买房不需要支付中介费。随后，罗律师提出以下几点：1、原告没有房地产中介服务资质，按照《城市房地产经纪管理办法》第十一条，从事房地产中介服务的，需要双证合一，既要有经营范围又要有国土局下属的房产部门进行备案，而原告的经营范围既不包括房地产中介服务，也没有备案证书。此外，A公司、李茂及新酒店仅接触过张三，而张三是否有中介从业资格并未向A公司、李茂及新酒店展示；2、根据诉状，原告自述是合作关系，但在交易过程中，张三并未向A公司、李茂及新酒店披露过原告的身份信息，由此，原告主体不适格；3、虽然李茂确系A公司股东，但在交易过程中李茂并未出示A公司出具的委托手续，其股东行为并不能直接代表公司行为；4、A公司、李茂及新酒店与原告没有签订任何的中介服务合同，也没有约定过任何中介费用，在大宗物业的交易中，购买方具有较强的话语权，为了促成交易，原告曾向A公司、李茂及新酒店表示过，其带看房屋以及交易不收取购买方的任何费用，所以无论A公司、李茂、新酒店是否通过张三促成交易，A公司、李茂、新酒店作为购买方都不需要支付任何中介费用；5、新酒店成立于2023年3月13 日，而诉状内容原告提供介绍服务的时间是3月1日和3月2日。新酒店未成立之前根本无法接受原告所谓的中介服务，而本案中的交易双方是新酒店与开发商公司，因此按照股东李茂的陈述，A公司、李茂、新酒店也是通过正常的资产转让交易，与开发商成交的该物业，与原告没有任何关系。
开发商公司也补充说到，双方从未签订书面中介服务合同，也未有过任何口头协议，公司所有的案涉房屋因面积大、价值高，有大量中介自发推介，李四并非独家推销，双方未形成中介合同关系。其次，李四等人仅是介绍了买卖双方认识建立联系，并未提供其他服务，因案涉房产被抵押和查封，是无法通过中介完成正常的交易流程交易过户，案涉房屋系限制房产，无法正常过户，更非中介能够居间达成交易。公司与新酒店达成的房产过户并非房屋买卖，交易实质是以房抵债。
案件结果
法院认定原告并未与开发商公司、A公司、李茂、新酒店中的任意主体建立合同关系，最终判决驳回原告全部诉讼请求。
办案心得
罗思宇律师：“本案的核心在于确定原告是否与被告之间形成了合法有效的中介服务合同，以及原告是否确实提供了中介服务并促成了交易。通过仔细审查案件事实和相关法律法规，我们发现了几个关键点——原告并未取得房地产中介服务所需的合法资质、主体资格不适格、未能提供有效的合同或协议来证明其服务费用的合理性等，通过细致地质询，我们成功揭露了原告证人所述证词中存在的矛盾和不合理之处，有力反驳了原告的主张，证明了被告在交易过程中的合法性和正当性，最终赢得了案件的胜利。”
案件承办人
擅长领域：合同纠纷、房产纠纷、民商事纠纷、债权债务、侵权纠纷，刑事辩护
所获荣誉：2020年度金牛区优秀律师、金牛青年突击队标兵、2020年度十佳代理词、2022年度十佳优秀案例、2022年度优秀合伙人、2022年度最具知名度律师、环境权益维护志愿律师、2023年度优秀律师、2023年度合同纠纷品类十佳案例、2023年度刑事案件品类十佳案例、2023年度劳动争议品类十佳案例
同行评价：罗律师性格亲和友善，工作认真仔细，擅于直击法律关系的核心问题，对细节进行深入挖掘，敢于对不公正的行为做法进行批判，信守诚信、务实，追求广义的公平、正义。在民商事纠纷中，罗律师具有扎实的专业法律功底，容易发现隐藏细节，利用优势证据和法律事实以及最高法的同类案例在法庭上说服法官，帮助当事人争取最优的解决方案。
（注：文中人名、公司名均为化名）
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