案情概要

6旬夫妇草率首付24万买房，事后反悔要求退钱被拒

2024年，年满60岁的王刚和徐芳夫妇寻思用多年的积蓄在成都买套房。不久后，王刚通过抖音上一个名为“买房找刘哥”的视频看中了成都一个楼盘，于是当即私信了“刘哥”，并带着徐芳一同前往A公司的售楼部看房。

经过售楼部的工作人员和“刘哥”的一顿输出，王刚和徐芳十分心动，当天便与A公司签订了《房屋买卖合同》，其中约定，王刚和徐芳需在合同签订两日内支付首付款24万，剩余房款通过贷款每月还款9300元。

另外，双方还签订了一份《补充协议》，载明王刚和徐芳必须在约定期限内将贷款手续办理完毕，逾期20天以上则视作两人单方解除合同，需向A公司支付商品房总价款的10%作为违约金。签完合同当天，王刚和徐芳爽快支付了24万首付款。

然而，买房的喜悦并未持续多久，两人的子女得知此事后警铃大作，当即表示王刚和徐芳是被忽悠了——两人从未考察过房子周边的具体情况，仅凭第一次看房的初印象就直接草率签约，加之王刚和徐芳如今已年满60岁，后续还要面临每月9300元的高额房贷，明显超出两人的承受能力。  

听完儿女的分析后，王刚和徐芳陷入了焦虑之中，越想越觉得房子有问题，后经过实地考察，王刚和徐芳果然发现房子附近有两个污水厂，很可能严重影响后续的生活。于是，两人立马联系售楼部要求退款，可却遭到了售楼部的严词拒绝。

夫妻二人索款不成，还将面临15万违约金，霖澳律师受托介入

眼看双方约定的20天内办理贷款的期限即将届满，退款的事情却依然没有任何进展。期间，A公司通过短信、快递向王刚和徐芳发送了《催办函》，但王刚和徐芳并未理会。直到2025年1月，A公司以王刚和徐芳持续违约为由，向两人发送了《解除合同的通知》，并要求两人按约支付房价总款10%的违约金15万元。

此时，王刚和徐芳不仅首付款24万元未能收回，还面临高额违约金，一时陷入两难境地。最终，王刚和徐芳在子女的支持下，决定通过法律途径维权，最终委托到了#霖澳律师事务所的刘思远律师 为代理人协助处理。

刘律师介入后先是对整个事情的来龙去脉进行了细致了解，随后便对王刚和徐芳所购房屋的情况的进行了调查，刘律师指出，王刚和徐芳的确系自愿签署了《房屋买卖合同》及补充协议，对于首付款和贷款情况也均表示认可，如今两人想要退款，客观上属于是违约，因此，目前只能尽量争取减损，最大程度地保全两人的权益。

霖澳律师据理力争，助夫妻二人拿回房款20万

听完刘律师的分析，王刚和徐芳也看清了当前的形势，随后在刘律师的协助下，向法院提起了诉讼，要求A公司返还24万首付款。而A公司在得知王刚和徐芳起诉后，也是立马提起了反诉，要求王刚和徐芳支付违约金15万，后法院并案审理。

开庭之时，A公司强调，其在补充协议中，已就房屋及周边区域环境等现状进行了充分说明，王刚和徐芳也在合同以及特别提示上签字认可。污水厂的情况属于公开事项，可在政府官网查明，王刚和徐芳作为完全民事行为能力人，在购房事宜上应做到足够审慎注意义务，现两人无正当理由要求解除合同，是严重的违约行为，应当按约支付违约金。

对此，刘律师强调，首先，A公司解除合同的行为存在瑕疵，A公司未能充分地考虑两人的实际情况，采用减少贷款年限，增加每月还款金额的方式，要求两人每月偿还9300元的巨额房贷，这给两人造成了极大的经济压力，导致办理按揭手续存在客观困难，也向法院递交了夫妻近3年银行收入流水，核算夫妻退休金与高额房贷的差额（月还款超收入80%）力证非恶意违约，履约能力不足非主观意愿。

其次，A公司未履行先合同义务，其在销售过程中未向王刚和徐芳告知涉案房屋附近存在两处污水处理厂这一重大不利因素。在销售的现场展示的控规图中也未标识污水处理厂，存在虚假宣传和隐瞒关键事实的行为，违背了诚实守信原则，侵害了王刚和徐芳的知情权和自主选择权，而这是导致合同后续履行出现问题的重要原因。A公司存在先合同义务的违约行为，在此情形下其单方解除合同行为缺乏正当性。

最后，A公司在补充协议中约定的买受人应向出卖人支付该商品房总价的10%作为违约金标准过高，且违约金与实际的损失并不相当。依据《商品房买卖合同司法解释》第16条，当庭计算“实际损失（利息损失）”与 “15万违约金”的差距，应主张调减。

王刚与徐芳在合同签订当日即提出不想再继续履行合同，后通过不办理购房贷款的方式向A公司表达其支付能力不足的态度，以进一步协商解决方案，其逾期付款主观恶意较小；另外，A公司可继续销售案涉房屋，其未能提供证据证明因王刚和徐芳逾期办理按揭手续而遭受的实际损失达到了总价款10%。

案件结果

法院采纳了刘律师部分代理意见，综合考虑实际情况，酌情认定违约金为4万元，最终判决，扣除该笔违约金，A公司向王刚和徐芳返还20万元。

办案心得

刘思远律师：“本案的难点在于，我方的确违约在先，公司方提起反诉，要求我方支付高达15万的违约金。对此，我在介入后积极搜集证据，证明当事人均系60岁以上的务农人员，以各项证据证明公司方未考虑当事人的经济能力，以缩短贷款年限方式设置高额房贷的事实，构建‘经济受限一贷款压力超出承受范围一逾期办理按揭非主观恶意’的逻辑闭环，成功为当事人争取到违约金大幅降低、大部分首付款收回的良好结果。”

案件承办人

霖澳律师事务所

专职律师

擅长领域 ：建工房产、债权债务、合同纠纷、刑事案件

所获荣誉：2024年度律所新锐

同行评价：刘思远律师有着丰富的司法系统工作经历，曾就职于某区法院民庭工作，刘律师工作时严谨认真，对待每一个案件都一丝不苟，不放过任何一个细节。她思维敏捷，能够迅速洞察案件的关键要点，直击问题核心，给出一针见血的见解与策略，极大地提高了案件处理的效率与质量。生活中的刘律师则展现出截然不同的一面，她真诚随和，亲和力十足，与工作时的严肃形象形成鲜明对比，她坚信法律的公平正义，始终秉持着对法律事业的热爱与执着，在追求正义的道路上坚定不移地前行。

（注：文中人名均为化名）