案情概况

2018年，张某与李某签订《房屋转让预约合同》，约定李某将位于成都市金牛区的一套房屋以68万元的价格转让给张某，待李某取得房屋产权证书后，需配合张某办理过户手续。

合同签订当日，张某按约支付了首付款45万元（含定金3万元），并随即入住该房屋。

然而，过户之路却异常坎坷。因该房产存在银行按揭抵押，李某迟迟未能结清贷款、办理抵押注销手续，导致过去7年，房屋一直没能办理过户，剩余23万元尾款也因此尚未支付。

2025年2月，因李某涉及刑事犯罪（诈骗罪）且未履行罚金及退赔义务，法院依法查封了李某名下包括上述房产在内的多项财产，并裁定拍卖以执行罚金。

眼见自家房门被贴上封条，而李某正在监狱服刑，张某意识到房子可能被拍卖，届时自己不仅没了住处，已付的45万首付款也可能打水漂。

焦急万分的张某找到了霖澳律师事务所牟怡律师。

接手案件后，牟怡律师迅速梳理案情，指出案件的核心难点在于：房屋仍登记在被执行人（卖家李某）名下，且涉及刑事涉财产部分的执行，排除执行的难度极大。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条这一关键条款，要排除执行，必须同时满足四个条件：查封前已签订合法有效的书面买卖合同；查封前已合法占有该不动产；已支付全部价款（或按要求交付剩余价款）；非因买受人自身原因未办理过户登记。

前两点证据确凿，但第三点成了拦路虎——张某还有23万尾款未付。

为此，牟律师梳理相关证据先行协助张某向执行法院提起执行异议，并在执行异议过程中与执行法官沟通，表示愿意将剩余房款支付至法院账户，用于履行李某的刑事涉财产执行。经法院与李某沟通确认，李某同意该付款方式。

之后，在法院协调下，张某将房屋按揭余款2.7万元及剩余购房款20.3万元（合计23万元）汇入法院指定账户，视为全部购房款支付完毕，从而完全符合“已支付全部价款”的排除执行条件。

最终，法院依法裁定中止对该房屋的执行，房产得以暂时保全。

然而，虽然中止了执行，保住了房子不被拍卖，但房子还在李某名下，隐患未除。

为了彻底解决问题，牟怡律师即刻协助张某向法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求李某配合过户。

因李某在监狱服刑，牟怡律师多方协调，最终在监狱内完成了开庭审理。

法院经审理，判决李某于判决生效之日起十日内协助张某办理房屋产权转移登记手续。

至此，这场跨越7年的房产风波终于尘埃落定。张某不仅保住了房子，还拿到了法院的过户判决，即将成为法律意义上的“房主”。

擅长领域：公司法务、合同纠纷、房产纠纷、债权债务

所获荣誉：2021年度金牛区优秀律师、2022年度团队贡献奖、服务民营企业十大优秀律师、2023年度团队贡献奖、2023年度债权债务品类十佳案例、2024年度热爱律所奖、2024年度团队贡献奖、2024年度债权债务品类十佳案例、2025年度团队贡献奖、2025年度医疗财产大类十佳案例

同行评价：牟怡律师超过10年的法律执业生涯，处理过中石油与邮政集团公司等大量诉讼与非诉讼纠纷，代理超过300件案件，服务近100家企业，始终秉持当事人的利益高于一切，为当事人的目标奋斗到底！

文中人名皆为化名