买房是一件人生大事，需要谨慎对待，尤其是购买二手房，面临的法律风险要比一手商品房大得多，稍不注意，很可能会造成不必要的损失。近期，28岁小伙小李就陷入了买房风波，让我们一起了解一下。

案情概要

28岁的小李想着自己年龄不小了，和女友也交往了多年，便想着尽早把房子买了，结婚成家。但考虑到新房大多是期房，至少得等一年多才会交房，买二手房的话是现房，价格也比较合适，多番对比后，小李决定购买二手房，并在某房屋中介平台查看房源，看了许久，小李终于找到了自己喜欢的房型，通过中介实地看房也很满意，于是很快做了购买决定，和房主小芳快速签订了《房屋交易文件》，其中《成都市存量房屋买卖合同》约定：小李需支付定金20000元，并在过户前3个工作日内支付首付款，小芳则应在接到中介通知后配合房屋进行评估；买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应向守约方支付0.5%的违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方面解除合同，违约方须向守约方支付房屋总价20%的违约金，并由卖方退还买方全部已付款。而后，鉴于房子还带有租约，本着买卖不破租赁的原则，小李又与小芳签订了《补充协议》，约定房屋有租约，且租客无意向购买此房，交房后，所有租金收益归买方所有。合同签订后，小李很爽快地依照合同约定当日支付了定金20000元，接下来就是等待中介办理过户手续。

就在小李满怀期待等着办理房屋评估贷款及过户的过程中，小芳突然告知小李，租客提出优先购买权，房屋评估贷款有困难。小李担心房子会有变故，想直接和租客沟通，于是微信发消息问小芳要租客的联系方式，但没能得到小芳的回复。几天后，小芳主动联系小李，说道因租客的原因，现房屋不能进行买卖，希望双方和平解约。小李见情况复杂便同意和小芳约定时间签订解约协议。但经过一整晚的深思熟虑，小李和女友确实很喜欢小芳的房子，于是次日，小李再次发消息联系小芳，表示自己还是想要继续买房，小芳未予回复。直至过了一周的时间，小李再次微信联系小芳，表示可以做面签了，小芳这才明确表态因租客原因不想卖了。小李不想放弃，在屡次得不到小芳回复的情况下，发了催告函，告知其配合办理面签手续，小芳不但没有配合，还给房屋办理了抵押登记及居住权登记。小李对小芳不仅违约还变本加厉的行为感到很生气，想要讨个说法，于是找到四川霖澳律师事务所，希望委托律师能协助自己起诉要回定金及让房主小芳承担违约金，律所接受委托，指派擅长处理房产纠纷的曾贞律师担任其诉讼代理人。

小李诉讼请求

1、判令解除小李、小芳与房屋中介公司签订的《房屋交易文件》及《补充协议》；

2、判令小芳退还小李支付的定金20000元；

3、判令小芳支付小李违约金146000元；

4、本案诉讼费由小芳承担。

庭审现场

1、我与小李签订《房屋买卖合同》时，是诚心出售房屋，因租客的介入才导致房屋买卖程序进展滞后，后续自己也表示愿意和平解约，自己主观上并非有违约的意愿，且自己出售的房屋，随着二手市场行情价格波动，解除高价出售的房屋合同另行低价出售也不符合逻辑，自己也没有违约的动机。

2、在我与小李履行合同的过程中，根据程序来说，买卖双方是需在接到中介的通知后，才办理手续，而非避开中介，自行办理，小李私自避开中介让其与之办理手续行为，不合理合规。

3、即便自己违约，合同约定的违约金也明显过高，不合常理。综上，请求法院驳回小李的全部诉讼请求。

曾贞律师

1、当事人与被告自签订合同后便一直要求被告履行合同的约定，并通过微信、电话、发函等方式催告其继续履行房屋买卖合同，但被告为达成拒绝履行合同的目的，擅自办理了抵押登记和居住权登记给他人，其行为是恶意违约，致使合同无法继续履行，应当承担违约责任。

2、通过当事人与被告的聊天记录可知，被告曾一度表明不想履行合同，后当事人多次催促被告配合办理房屋售卖流程，但被告均未理会，迫于无奈，当事人还给其发出催告函，但被告仍未履行。且该催告函系中介通知被告无用后，当事人与中介共同商议后才发出，而非要刻意避开中介自行和被告办理手续，当事人该行为并未不合规。

3、被告作为房屋出卖方，理应积极排除合同履行障碍，而从双方的微信聊天记录来看，并未看出被告有该行为，反而是当事人一直积极排除合同履行障碍。被告在合同履行中以自己的行为表明不愿继续履行合同，构成根本违约，导致当事人的合同目的已不能实现，其应享有合同解除权，请求法院解除合同。

4、案涉合同因被告的违约行为导致解除，被告应当承担支付违约金责任。双方签订合同时约定的解约的违约金为房屋总价的20%，该约定符合法律规定的合理范围，被告也并未提出异议。而当事人因被告的违约行为，给当事人确实造成了一定损失，要求被告按约支付违约金并无不当。综上，请求法院支持我们诉求。

法院认为

原告与被告签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效。本案中，被告提出解约，原告虽同意解约，但双方并未就解除合同关系相关的定金返还、责任分担、损失等问题达成一致意见，也即双方合同并未实际解除。而被告在合同未解除的情况下，明确不想出售房屋的行为构成违约，致使原告的合同目的无法实现，故原告请求解除合同及让被告承担违约责任支付违约金的请求，本院给予支持。对于被告提出违约金约定过高，经本院核实，该违约金比例并未超出法律规定，符合合理范围，故本院对被告提出的请求不予支持。

案件结果

1、确认小李与小芳签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除；

2、小芳于判决生效之日起十日内向小李退还定金20000元及支付违约金146000元

后续小芳上诉至二审法院，二审法院驳回小芳的上诉请求，维持了一审判决。

办案心得

曾贞律师：“该房屋纠纷案件，被告多次找理由不想继续履行合同，其行为已经构成了违约，虽被告在庭审中，多次陈述并未有主观违约的意愿，但当事人多次积极主动要求其履行合同，被告并未配合当事人，还不予理会。被告违约行为已经致使当事人合同目的无法实现，给当事人造成了一定的损失，当事人要求其承担违约责任支付违约金，并无不妥，且在我们强有力证据的加持下，法院也支持了我方主张的违约金数额。虽说违约金约定较高，但是，违约金并未超出法律规定合理范围，且被告违约行为确实给当事人造成了损失，所以作为当事人的委托代理人，在法律规定的合理范围内，为当事人争取最大利益，是我们律师的职责。买卖房屋并不是小物件，更需要双方秉持诚信原则，履行合同义务，若一方不按照合同约定履行，给对方造成的损失也不会是零星半点，利益受损方有权要求违约方按约支付违约金。”

办案律师

 擅长领域：婚姻继承、合同纠纷、债权债务、工伤、交通事故、房产纠纷

同行评价：曾贞律师为人谦和，做事有始有终，总是坚持到最后一刻；处理案件很擅于从当事人角度出发，解析出案件的关键点；不管案件多复杂，她也会耐心为当事人解释，极力寻找有利证据，并用她真诚用心、认真负责的敬业态度为当事人排忧解难。

注：文中人名为化名