案情概要

郑薇通过努力积累了一部分财富，欲购买一套房屋，看房多时都没有合适的，主要还是因为承受不起房价。某天，她无意中听到朋友说起法拍房相比普通的新房、二手房的起步价更低，运气好的话还可能以远低于市场的价格拍到好房子。郑薇听罢心动不已，迅速开始了解法拍房的相关事宜，但毕竟不是专业人士，于是郑薇找到专业负责协助竞拍法拍房的A公司，了解详情。经过一番沟通，郑薇了解到法拍房确实很划算，且查询到自己有购房资格，当即委托A公司并签订了《法拍房委托协议》，约定A公司协助郑薇办理法拍房相关事务，并提供咨询建议、竞买前看样、房屋调查、提供贷款法律咨询、代办过户等服务，而郑薇需先向其支付2万元服务费，待竞拍成功后再支付服务尾款1万元。协议签订后，郑薇如约支付了2万元服务费，并于竞拍前缴纳了10万元保证金。事后，郑薇在与A公司工作人员协助下找到了心仪的房屋，并以近60万的价格竞拍成功，郑薇也如约向A公司支付了服务尾款1万元。

一切进展似乎都很顺利，A公司也在继续帮郑薇办理贷款及过户事宜，为此郑薇还缴纳了2000元公证费。但很快问题接踵而至，先是A公司工作人员以银行贷款有难度，如果到期办不下来，保证金会面临被没收的风险为由，帮郑薇另外找了一家小型贷款公司，该公司虽能尽快帮其垫资，但利息极高，郑薇为了能顺利办理过户，只能被迫接受。然后，在等待过户的过程中，郑薇又突然被A公司告知，因房管局查到郑薇前夫名下有房（二人离婚未满两年），已然占用了郑薇的购房名额，故无法为郑薇办理过户，最终，郑薇不得已只能选择悔拍并向法院申请退款。事后，郑薇想到支付的10万保证金、2千公证费、以及后续在小型贷款公司还清前产生的超高利息及手续费8000元，加上支付给A公司3万元服务费，合计14万元，现房子也没有成功过户，岂不是白白损失14万元。郑薇认为，她之所以损失惨重，是A公司未尽到合同义务，于是找到A公司要求对其作出赔偿，但A公司认为郑薇购房失败的原因系郑薇隐瞒了无购房资格的事实，个人原因造成的损失与A公司无关。郑薇面对A公司强硬态度，随即委托四川霖澳律师事务所邵玉款律师担任其诉讼代理人，诉至法院。

郑薇诉讼请求

A公司返还郑薇佣金3万元，并赔偿郑薇因参与房屋拍卖造成的损失11万元。

庭审现场

A公司

郑薇诉我司因未对其尽到购房资格告知义务，导致其悔拍损失惨重，要求对其作出赔偿，对此我司不予认可。首先，我司已经按照《法拍房委托协议》履行了约定的服务内容，不存在任何违反合同约定的情形。其中，合同约定的具体委托事项和委托服务流程，并没有约定由我司进行购房资格的详细审查，购房资格需要郑薇根据自身情况自行确认，再由我司根据协议约定的委托事项和委托服务进行全流程的服务。其次，我司已经严格按照合同约定内容提供服务，不存在任何违反合同约定的情形，即我司已经在注意范围内尽到了审查注意义务，不存在任何过错，因郑薇自身原因导致的后果应由其自行承担。最后，我司曾多次通过微信及电话向郑薇核实其购房资格情况，均被告知有购房资格，但在竞拍成功后，我司才知晓郑薇离异事实。由于该涉及隐私，郑薇此前并未告知任何相关情况，我司也不可能知晓该情况，故房屋悔拍系郑薇自身原因导致，不能归咎与我司。综上，请求法院驳回原告郑薇的全部诉讼请求。

邵玉款律师

A公司称当事人购房失败系当事人自身原因导致，对此我方不予认可。首先，当事人与A公司签订《法拍房委托协议》前，因不知晓法拍房相关事宜，曾委托A公司帮其查询是否有购房资格，当事人在被A公司告知其有购房资格后，才与A公司签订的委托合同。虽当事人未对购房政策了解清晰，且也没有进一步核实自身是否具有购房资格，自身存在一定的过失，但作为专业从事提供办理法拍房相关服务的A公司，其更具有专业性，应当对当事人是否符合限购政策进行进一步明确提醒，并提供专业的咨询建议。其次，从当事人与A公司的聊天记录中，可以看出A公司仅在合同签订前简单查询了一下当事人购房资格，并未进入深入调查，且在后续提交资料过程中，也仅是对资料进行了提示，并未对购房资格进行进一步的深入调查。最后，当事人在表示其离异状态后，A公司并未针对离异状态下的限购政策对当事人进行进一步提示。纵观事件始末，当事人是否具有购房资格，是双方签订《法拍房委托协议》的重要因素，虽合同并未约定A公司需要进一步核实当事人的限购情况，但作为专业机构的A公司，应具有更强的专业性，核实当事人是否具有购房资格，应系A公司合同义务中的应有之意。而整个合同履行过程，A公司直至最终当事人通过司法拍卖拍中房屋后，在过户时才发现当事人不具有购房资格，其行为具有重大过错，应承担相应的违约责任。综上，请求法院判如所请。

法院认为

本院认为，原告与被告签订的《法拍房委托协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规禁止性规定，应为合法有效，双方应按照合同内容履行合同义务。然根据原、被告提供的证据及本院查实的情况，本院认为原告律师所述有理有据，A公司作为专业服务机构，在双方履行合同过程中，确实存在重大过错，理应承担违约责任，对于原告主张，本院予以支持。但由于原告自身也有过失，故本院综合认为，被告应为其不当行为承担70%的责任，原告承担30%的责任。故对原告主张的退还服务费3万元，根据责任比例，被告应退还原告21000元，而对于原告主张的10万保证金、公证费2千元、利息手续费8千元合计11万元损失，被告应退还原告77000元，剩余款项系原告对应过错自行承担。

案件结果

被告A公司于判决生效之日起十日内向原告郑薇退还服务费21000元，支付损失77000元。

后续A公司上诉至二审法院，然二审法院驳回上诉，维持原判。

办案心得

邵玉款律师：“本案存在一个难点，即在我方当事人确实存在一定过失的情况下，怎么让法院认可法拍房公司应该有更大的义务，虽然法拍房公司一切按流程办事，也核实了我们当事人的购房资格，但是我们从专业服务机构应该有更高的服务标准，应当尽到更高的注意义务的思路入手，据理辩驳，最终也得到了法院的支持，认为法拍房公司的问题远远大过当事人没有完全尽到注意义务这一点，因此判定法拍房公司需要承担70%责任，我们成功帮助当事人减损。”

办案律师

擅长领域：刑事辩护、复杂经济及合同纠纷、商事争议解决（诉讼及仲裁）、公司法律顾问、离婚及财产分割

所获荣誉：2022年度十佳案例、2022年度团队贡献奖

同行评价：邵律师执业经验丰富，通过实际工作，掌握具体工作流程，理论知识扎实，熟悉民事诉讼程序，具有较好的沟通能力与逻辑思维能力。热衷于法律工作，能 够适应并胜任高强度，大压力下的工作，办事既注重原则又讲求灵活细节，成功为当事人办理了一批经典案件，获得当事人的信赖。

注：案件中人名为化名