案情概要

合同签订后，邓玉按约向A公司支付2万元定金。数日后，原本邓玉满心欢喜前往A公司签订正式的《商品房买卖合同（预售）》及附件，但邓玉看完合同后，发现合同内容关于房屋整改期限、整改违约承担、办证时间、逾期办证、逾期交房等违约条款于邓玉明显不利，于是邓玉主动向A公司提出协商，可A公司却一口回绝，称合同均是格式条款，不能更改。因此，邓玉要求A公司退还2万元定金，A公司立马反击，称邓玉未按约定签订合同，已构成违约，应承担违约责任，A公司有权不予退还定金，且有权解除合同并将房屋另行出售。邓玉心想当时签订定购书时A公司并未提醒注意该条款，且也并未看过正式买卖合同内容，如今说构成违约，怎么也说不过去，越想越气愤，随后急忙来到四川霖澳律师事务所咨询，并委托曾红律师担任其诉讼代理人，诉至法院。

邓玉诉讼请求

1、请求法院判令解除邓玉与A公司签订的《商品房定购书》；

2、请求法院判令A公司返还邓玉2万元定金。

庭审现场

A公司

邓玉要求我司退还缴纳的2万元定金无事实依据、合同依据和法律依据。邓玉与我司签订《商品房定购书》系双方真实意思表示，系合法有效，双方均应受该合同约束，依约履行各自义务。可邓玉在合同签订后，未按约与我司签订正式《商品房买卖合同》（含补充协议），应承担违约责任，即我司有权不予退还已收取的定金。其次，邓玉在《商品房定购书》、《签约声明》上签字并按手印，而《定购书》及《签约声明》明显载明，邓玉在签订《定购书》前已知晓正式买卖合同内容，且对其无异议，我司已尽到提示注意义务和说明义务，邓玉在《定购书》上签字按手印并支付定金的行为，充分证明其清楚知悉并认可前述文件的全部内容，代表邓玉自愿遵守《定购书》及买卖合同的约定内容。再有，邓玉作为完全民事行为能力人，理应知晓签字所产生的法律后果。现双方未能签订买卖合同，应系邓玉单方面违反《定购书》的约定及违反诚实信用原则，本案合同不能实现的原因在于邓玉，故邓玉要求我司退还2万元定金请求无事实和法律依据，请求法院驳回邓玉全部诉讼请求。

曾红律师

1、《商品房定购书》第三条及《签约声明》第3款系无效条款，该条款系A公司提供的格式条款，而A公司并未履行法律规定的提示说明义务，故上述条款不应成为合同内容，并且该格式条款系排除当事人针对《商品房买卖合同》及其他签约文本等知情且进行充分协商、谈判的权利，故对当事人而言，上述条款应属无效。具体到本案：其一、《商品房定购书》中并未采取明显区别于其他条款的显著标记方式以提请房屋买受人注意相关排除其权利、家中责任等的格式条款；其二、根据当事人提交的多份证据显示，A公司确系并未履行对上述格式条款进行提示、告知、释明以及在签订《商品房定购书》时向当事人明示《商品房买卖合同》及相关签约文本的义务；其三、与当事人接洽的A公司工作人员皆多次强调《商品房买卖合同》及签约文本等皆是格式条款，合法合规，但法律赋予格式合同提供者对格式条款具有提示和告知义务并非仅仅是为了保证格式条款的合法合规，而是强调给予承受格式条款一方充分的知情权和选择权。A公司作为提出已经完全履行格式条款等的告知、提示、说明义务的一方，即提出积极事实一方，其具有证明该项主张的举证责任，其不能提供证据证明其主张则应承担举证不能的不利后果，故案涉条款符合《民法典》规定的相关情形，应属无效。

2、当事人与A公司未能订立正式的《商品房买卖合同》及附件等的原因系因双方对于正式合同条款等无法达成一致即不可归责于当事人双方的是由，A公司理应退还当事人定金。首先，根据本案事实，A公司之前已向当事人告知解除合同并将案涉定购房屋另行出售，现当事人提起诉讼请求解除《商品房定购书》，双方对于解除《商品房定购书》已达成一致，故《商品房定购书》实际已解除。其次，既然《商品房定购书》已实际解除，A公司又未举证证明其对于《商品房定购书》中排除当事人权利的格式条款进行了提示、告知义务，故《商品房定购书》中该类条款对当事人无效，即当事人有就《商品房买卖合同》及其他签约文本知情并充分磋商的权利，现当事人就《商品房买卖合同》及其他签约文本中不公平、不对等的条款提出合理异议，希望与A公司协商修改，但是A公司以格式条款为由拒绝谈判磋商，最终双方就《商品房买卖合同》的合同内容未能达成一致，导致《商品房买卖合同》最终未能签订，此结果不可归责于双方。故A公司应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，将定金返还买受人。综上，望法院判如所请。

法院认为

本院认为，被告与原告签订的《商品房定购书》及《签约声明》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法成立并产生法律效力，各方当事人都应按照合同的约定履行。关于原告诉请解除与被告签订的《商品房定购书》并返还定金的诉求，本院认为，原告律师所言有理有据，本院予以采纳，本案《商品房买卖合同》未能订立确不能归责于当事人双方，故现今双方签订的《商品房定购书》合同目的已不能实现，原告有权要求解除《商品房定购书》，被告也应退还原告缴纳的定金。

案件结果

邓玉与A公司签订的《商品房定购书》于2023年6月21日解除，A公司于本判决生效之日起十日内向邓玉退还定金20000元。

办案心得

曾红律师：“本案系房屋退定金纠纷，实践中就有很多类似案例，但能将定金全数退回的案例少之又少，霖澳房产律师团队介入就要容易很多。当事人信任委托我们，我们能做的就是尽力帮其争取，该案的结果很好，当事人交纳的定金已全部拿回。虽然退购房定金的成功案例不多，但并非完全没有机会，同时也想提醒有意买房的各位，购房前还需认真研读购房合同，有不懂的及早寻求专业律师咨询，以便让自身权益得到切实保障。”

办案律师

同行评价：有扎实的法学理论功底和丰富的诉讼、非诉实践经验。擅长处理各类合同纠纷和债权债务纠纷，曾为多家法律顾问单位提供日常法律事务维护服务。 办理案件时，坚持以事实为依据，以法律为准绳的原则，最大限度维护当事人合法权益，赢得了案件当事人的尊重与信任。

注：案件中人名为化名