案情概要

王强为筹备结婚，打算将原有的小房换置成大房，与未婚妻商定后便将小房进行挂牌出售，并同时四处看房。几番挑选后，王强看中了周怡出售的房屋（房屋总价为1770000元），经过交谈王强得知周怡急需拿到房款，为此王强表示其也有一套房屋正在挂牌出售，待房屋办理完过户就能立马给到周怡房款。遂双方意见达成一致，并签订了《存量房屋买卖合同》，约定双方在2022年7月23日前办理房屋网签手续，任何一方逾期履行义务，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金。同日，双方又签订《补充协议》及《变更协议书》，约定双方就房屋网签时间进行变更，变更为9月30日前或王强出售房屋过户之后进行网签。之后，王强为履行合同义务，积极寻求买家，可因疫情的到来，房子售卖停滞了半个月，以致王强的房屋在9月21日才完成出售，为此，王强立马将该消息告知了周怡，并表示预计可能十月中旬才能把网签和首付款给到周怡，而周怡知晓后，也并未提出异议，而是积极配合准备网签事宜。

可网签时，周怡又提出，王强未按照约定于9月底给付首付款，已构成严重违约，故要收取2万元违约金，并表示先把违约金谈妥才去办理房屋过户，王强当即表示自己并未承诺9月底给到其首付款，也没有违约行为，双方各自有理，僵持不下。谁料事后，周怡竟又主动联系王强表示可以先行过户，违约金再行协商，王强对此也表示，愿意配合过户，同时再次强调自己并无违约行为。房屋完成过户后，果不其然，周怡联系王强索要违约金，并声称若王强不支付赔偿，将会诉至法院，王强不知如何是好，遂委托四川霖澳律师事务所曾贞律师担任其代理人，妥善处理此事。曾律师接受委托，经过一番了解，分析到，因王强与周怡签订的合同中有部分约定内容对王强很是不利，建议可与对方先行调解，若能达成调解是最好不过，对此王强表示同意。可当曾律师多番找到周怡提出调解时，对方却始终要求王强支付违约金，甚至变本加厉要求王强向其支付违约金76995元，并诉至法院，而曾律师也受托出庭应诉。

周怡诉讼请求

判令王强向周怡支付逾期违约金76995元（计算方式为：以1770000元为基数，从2022年7月23日起按每日万分之五计算至2022年10月17日）。

庭审现场

我将案涉房屋低于市场价挂牌出售，目的是想尽快收到售房款，而在与王强签约时也表明了此想法，可事后，王强并未按约在9月底前网签及支付房款，王强的行为已构成违约，应当承担相应的逾期违约责任。

曾贞律师

1、当事人与原告双方在签订《存量房屋买卖合同》时就已签订了《补充协议》和《更协议书》，其中已就网签时间进行了变更，变更为9月30日前或当事人的自住房屋过户之后进行网签，当事人在房屋过户后第一时间联系原告可以网签，双方于2022年10月17日已完成网签，因此，当事人并无违约行为，无需支付自2022年07月23日起至2022年10月17日的违约金。即使原告认定双方已按合同和补充协议等明确了网签时间，其时间也是2022年9月30日前，当事人即使要承担违约责任也仅需承担2022年10月1日起至2022年10月17日间产生的违约金，而非原告主张的2022年7月23日起至2022年10月17日间产生的违约金。

2、原告未在履行《房屋买卖合同》过程中要求当事人承担违约责任，而是选择了继续履行，视为双方对合同及协议内容进行了变更，双方之间的《房屋买卖合同》及相关协议约定的内容已经完全履行完毕，当事人无需承担违约责任。根据《民法典》第五百七十七条规定，即使原告认为当事人违约，但双方已就《房屋买卖合同》及相关协议约定的内容已经完全履行完毕，现已完成房屋的网签、过户、交房等全部手续，应视为双方对原合同和协议等关于网签时间进行了变更，达成了新的约定，并已履行完毕，因此，原告在当事人无法及时网签时选择了继续履行的方式，现早已履行完毕，当事人无需再承担赔偿损失的违约责任。

3、因突发疫情导致街道全域封控，根据双方合同的约定，当事人可因不可抗力或情势变更而部分或全部免除履行职责或推迟履行职责，因此当事人无需承担违约的赔偿责任。综上，当事人已履行合同的约定事项，无需向原告支付违约金，且从案件事实和证据可知，当事人一直在积极推进和履行案涉合同的各项事宜，并无违约的故意，即使违约其情节也极其轻微，并且是由于疫情等客观因素导致，当事人明知双方约定，而滥用诉权，请求法庭能够驳回原告的诉请，维护法律和社会的公平正义。

法院认为

本院认为，案涉《存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》系原被告双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行各自义务。对于原告主张被告逾期办理网签构成违约，据本院核实，被告并未怠于履行合同义务，而原告也并没有任何证据进行佐证，故对于原告诉求本院不予支持。

案件结果

周怡全部诉讼被法院驳回。

法律文书

办案心得

曾贞律师：“当事人在案件刚发生争议的时候就来到律所咨询，我接待了他，并给他提了一些建议和回复的方式，当事人也十分配合，这些提前准备对于后期的正式委托应诉大有裨益。后续诉讼中，虽然严格按合同来说当事人确实有违约的地方，并且合同中有部分约定内容对当事人很是不利，但作为当事人的代理律师，我们要做的就是全力维护当事人合法权益，最终没辜负信任，当事人不用支付一分违约金，成功避免无端损失。”

办案律师

注：案件中人名为化名