案情概要

2022年12月10日，张三在李四处购买了一间总价为31万元的商铺，双方签订了《房屋买卖合同》，其中约定李四应在张三付清房款后的90个工作日内交付房屋，倘若房屋状态不符、逾期交房或者逾期办理房屋所有权转移登记，张三有权解除合同，此外，合同约定李四委托A公司给张三办理房屋交接手续和协助张三完成房屋权属登记。

合同签订后，张三向中介公司支付购房款81206元，向李四支付购房款228794元和办理产权费用12400元，完成了付款义务。然而，合同期限届满，李四并没有按约交付房屋和办理所有权转移。为此，张三决定解除双方合同，拿回购房款，并委托四川霖澳律师事务所曾红律师协助。

曾红律师了解情况后，分析到，虽然李四未按约定时间交付房屋，但该种违约情形是可以弥补的，违约情形不算严重，且合同约定期间，A公司曾通知张三去现场办理交付，张三未按时收房存在违约，所以，合同不一定能解除，只能全力以赴。

事后，曾律师在梳理案件材料后，通过核算合同约定时间，率先协助张三拟定《解除合同通知函》（解除与李四之间的《房屋买卖合同》，并要求李四退还张三缴纳的322400元，其中包含向中介公司支付的购房款81206元、向李四支付购房款228794元和办理产权费用12400元）及利息），并将其邮寄给李四。

接着，曾律师去到房管局查询房屋状态，发现案涉房屋所有权人并非李四，而是B公司（开发商），于是，为进一步查清案件事实，张三在曾律师建议下，将房屋所有权人B公司、李四、中介公司和A公司一同诉至法院。

诉讼中，经查，2018年12月28日，李四曾与B公司签订了《整售协议》，约定B公司向李四销售案涉房屋。据此，曾律师指出，B公司与李四签订的上述协议，若该协议正常履行，案涉合同便能够正常履行，则合同大概率不能解除，但曾律师并未就此放弃，而是继续深挖案件信息。

通过对李四和B公司所提交证据的详细分析，曾律师发现B公司已明确表示因李四未按约付款，其不会继续履行《整售协议》，李四没有交付案涉房屋的权利。

因此，曾律师率先提出，案涉合同的履行需要B公司的配合，现B公司表明不会继续履行上述协议，意味着案涉合同已没有履行基础和条件，合同目的根本无法实现，故张三按规解除合同并无不妥，其次，既然案涉合同已解除，李四应退还张三所有款项。

然而，李四辩称到，案涉合同目的可以实现，张三是基于自身原因拒绝收房办证，合同不符合解除条件，即使符合，退还金额也不应是322400元，其仅收到房款228794元及办证费用12400元，另外8万余元则是给到了中介公司，不应由其返还。

对此，曾律师当即回击，根据中介公司庭审陈述及其持有的《授权书》可知，其有权代李四收取相应购房款，故李四实际应向张三退还购房款322400元及利息。

案件结果

法院采纳了曾红律师法律意见，最终判决：1、确认双方签订的《房屋买卖合同》于2023年8月23日解除；2、李四于判决发生法律效力之日起十日内向张三退还购房款322400元，并支付利息（以322400元为基数，按银行同期存款基准利率为标准，从2022年12月10日起计算至款项退还之日止）。

案件后续

李四不服，随即提起上诉，但二审法院在查明事实后，并未支持其诉求，最终驳回上诉，维持原判。

办案心得

曾红律师：“实践中，关于房屋买卖合同纠纷，很多案件都因社会和政策原因没办法解除，而本案当事人自身还有违约情形，导致要达成当事人的诉求更是难上加难。于是，我接受委托后，首先发函解除双方合同，然后通过逐步调查取证，再根据对方提供的证据，找出案件漏洞，证实双方合同确已没有履行基础和条件，最终成功说服法官采纳我方意见，当事人如愿拿回全部购房款。”

案件承办人