案情概要

庭审现场

原告上诉诉请

一、委托人出示的2003年11月6日的收据载明缴费方系某装饰公司，列明的缴费明细为建渣清运费300 元、装饰管理费 400 元、楼道修缮费100 元、清洁费50 元，并非一审认定的委托人缴纳的物业费；

二、原告对案涉房屋享有所有权的事实已经银行贷款案件的法院判决文书确认，判决认定《个人购房借款合同》系双方真实意思表示，且该合同中的抵押物即案涉房产已办理了抵押预登记，因抵押物至今未办理产权，故抵押物预登记具有抵押登记的效力，因此银行享有对案涉房屋的优先受偿权，同时该判决中查明了案涉房屋系原告所有。而委托人2007年起诉至法院的判决内容并非房屋买受人享有所有权的确权判决，仅其他法院基于房屋买卖合同而作出的要求A公司为委托人办证的履行交付义务的给付判决，本质上属于债权，并不直接产生所有权转移的法律后果。基于物权优于债权的原则，在案涉房屋之上既存在债权，又存在物权时，物权具有优先性。

三、委托人在购房过程中及2007年诉至法院的诉讼中均存在恶意，委托人于2003年购房的价格远低于原告于2001年购房的价格，且在购房后既未要求A公司办理备案手续，也未办理过户手续，不具有合理性，委托人与A公司恶意串通损害原告利益。

四、委托人恶意提起诉讼取得法院的判决，A公司在案涉房屋交付后长达 4 年间未履行合同义务，委托人都未起诉，其却在银行起诉原告后，才提起诉讼，显然不具有合理性。

五、在银行起诉原告的判决中，对案涉房屋的所有权及银行的抵押权效力予以确认，委托人在知晓这一损害其权益的生效法律文书后，未采取任何救济途径，存在过错，其权益不应得到保护。

罗思宇律师代理意见

一、关于物业费的认定，装饰公司系委托人聘请的装饰公司，其代缴的装饰管理费用，应当视为委托人缴纳的物业费用，并且在2003年11月份，委托人就有缴纳物业管理费用的事实，而原告是没有的。

二、原告混淆借款合同判项与确权之诉，银行起诉原告的判决是判令原告的贷款欠款问题，并非确权之诉，原告将判项当中的优先受偿理解为确认房屋为其所有，系曲解判决内容；其次，法院判决认定A公司配合过户的判项是基于该房屋没有明确的产权，无法作出确权判决而做的行为判决。

三、关于购房价格，同楼业主购入的同面积房屋总价与委托人所购入房屋价格相近，可以证实案涉房屋的市场价值在，不存在原告所说的委托人以低价形式购入房屋存在恶意的事实。

四、银行在起诉原告时撤回了对该案第三人委托人的起诉，该案件未对委托人送达过相关文书，证明委托人不能知晓该案件的存在；且即使委托人在相关案件中听闻过原告的名字，但是其作为非专业法律人士，且并未聘请律师，是无法获取原告的相关信息，并且案涉房屋因为开发商的原因，无法实现房地合一，仅通过房屋地址和委托人的身份证件，房管部门是无法获取原告名下的备案信息。

五、委托人于2006年、2007年一直在通过各个渠道向省人大和各级法院主管单位提出关于A公司一房二卖的维权申诉，但其并不明确知悉其他案件的详细情况，上述事实只能反映出委托人在积极维权，原告不能由此认定委托人的起诉具有恶意。

案件结果

二审法院采纳了罗律师的代理意见，驳回了原告的上诉请求，维持一审原判。

办案心得

罗思宇律师：“本次案件的当事人遭遇开发商‘一房二卖’，从2007年起诉公司开始，一直在全力维权，为自己争取房屋的产权，但始终没有结果，直到2023年，另一房主起诉到了当事人，整个事件这才再次被打开一个口子。我们接受委托之后先是将整个事件进行了分析，逐一找出其中的争议点，在应诉时进行严谨说理、有力举证，顺利取得了一审的胜利。后来对方提起上诉，并针对当事人的购房事实进行了质问，因此，我们在二审法庭再次进行了举证，用完备的证据事实进行了逐一驳斥，最终，二审再胜，我们成功为当事人保住了房产。”

霖小律有话说

案件承办人

擅长领域：合同纠纷、房产纠纷、民商事纠纷、债权债务、侵权纠纷，刑事辩护

所获荣誉：2020年度金牛区优秀律师、金牛青年突击队标兵、2020年度十佳代理词、2022年度十佳优秀案例、2022年度优秀合伙人、2022年度最具知名度律师、环境权益维护志愿律师、2023年度优秀律师、2023年度合同纠纷品类十佳案例、2023年度刑事案件品类十佳案例、2023年度劳动争议品类十佳案例

同行评价：罗律师性格亲和友善，工作认真仔细，擅于直击法律关系的核心问题，对细节进行深入挖掘，敢于对不公正的行为做法进行批判，信守诚信、务实，追求广义的公平、正义。在民商事纠纷中，罗律师具有扎实的专业法律功底，容易发现隐藏细节，利用优势证据和法律事实以及最高法的同类案例在法庭上说服法官，帮助当事人争取最优的解决方案。

（注：文中人名均为化名）