案情概要

买房人花费21万购置房屋，11年后竟得知房屋无过户条件

2013年3月4日，张三与李四签订了房屋买卖合同，约定李四将A小区的1号房屋以21万的价格卖给张三，其中，因1号房屋属于城镇住宅用地，尚未完成不动产登记，双方约定待房屋可过户时，再行办理相关手续。

随后，张三分三次向李四支付了购房款21万元，李四则将1号房屋交付给了张三。张三拿到房子后，当即进行了装修，准备在此经营一家按摩店。

然而，张三多次联系到李四商量房屋过户的事宜，李四总是以各种借口推脱，过户的事情就这样被搁置，张三一等就是11年。

这11年间，因A小区的住户人群多为老年人，张三的按摩店基本没有生意，张三背负着巨大的经济压力和心理压力，不止一次萌生变卖房屋的想法，可每次当他找到李四询问房屋过户的事宜时，都遭到了李四的推脱，这让张三十分忧心。

某天，张三偶然从邻居那里得知，A小区附近的不少房子因历史遗留问题根本不具备过户条件，于是其连忙四处打听，竟得知1号房屋就是其中之一。惊讶之余，张三立马联系李四询问具体情况，而李四给出的解释为，是政府不同意给房子办理产权。

买卖双方因过户问题深陷房产纠纷，霖澳律师介入助买房人维权

对此，张三当即找到李四，要求其要么解决房屋过户问题，要么退还21万购房款，可李四却表示其既无力办理过户，也不会退款，双方协商多次均无果。最终，张三决定通过法律途径维权，随后委托到了#霖澳律师事务所的刘思远律师为代理人协助处理。

刘律师介入后针对张三和李四的情况进行了详细分析，通过对房屋买卖合同条款的细致核查，刘律师表示，虽然双方未在合同中明确约定过户时间，但李四在十一年间一直未积极履行合同义务办理过户，而张三也从未间断向李四催促办理过户，因此，李四的行为已经构成根本违约。

紧接着，刘律师开始仔细梳理证据材料，并与张三进行多番沟通，确定了最终的诉讼策略。待一切准备妥当，刘律师当即协助张三向法院提起诉讼，要求解除张三与李四签订的房屋买卖合同，并要求李四退还张三21万购房款。

案件审理期间，法院针对李四提出的“政府不同意办理产权证的问题”，提供了解决途径——当地已就“全县房地产领域因历史遗留原因导致无法正常办理不动产登记的问题”成立了“专项整治工作领导小组办公室”，李四可直接前往办公室进行登记，提供相关建设资料，后续即可办理产权证。

霖澳律师证实房主构成根本违约，助买房人解除合同并拿回21万购房款

然而，有了解决办法，李四却仅是口头答应，一直不采取实际行动。这一拖延态度让张三感到极度无奈，在此情况下，刘律师迅速梳理代理意见，在开庭之时进行了有力举证和严谨说理。

刘律师指出，自2013年张三按照约定向李四支付购房款之后，多次要求李四办理过户登记手续，但李四都以各种理由推脱。后续张三了解到1号房屋根本不具备过户条件，而李四还在交易过程中故意隐瞒这一事实，其行为已构成欺诈。

此外，李四在明确得知解决过户问题的办法后，仍不积极主动提供相关资料申请办理不动产初始登记，这表明其主观上存有不履行合同义务的明显意图。

综上，李四在出售房屋后长时间不履行办证义务，导致张三购买房屋的合同目的不能实现，李四的行为已构成根本违约，张三有权依法解除合同，李四应当返还张三支付的21万购房款。

最终，法院采纳了刘律师的所有代理意见，判决解除张三与李四签订的房屋买卖合同，李四于判决生效后十五日内返还张三购房款21万元。

办案心得

刘思远律师：“本次案件中，在我们的协助下，当事人的所有诉讼请求得到了支持，当事人对该结果非常满意，首先，合同的解除彻底终结了当事人因房屋无法过户而陷入的权利不稳定的状态，而这都得益于我们在取证过程中对证据链完整性的重视，强化了事实认定的说服性，不仅如此，本案更是通过对被告的‘长期不履行办证义务’行为的否定性评价，彰显了‘契约必守’的民法原则，也对类似房屋买卖中出卖人怠于履行产权登记义务的行为予以警示。最后，也提醒大家，如不慎陷入房产纠纷，一定要及时委托专业人士介入协助，以更高效实现维权。”

案件承办人

霖澳律师事务所

专职律师

擅长领域 ：建工房产、债权债务、合同纠纷、刑事案件

所获荣誉：2024年度律所新锐

同行评价：刘思远律师有着丰富的司法系统工作经历，曾就职于某区法院民庭工作，刘律师工作时严谨认真，对待每一个案件都一丝不苟，不放过任何一个细节。她思维敏捷，能够迅速洞察案件的关键要点，直击问题核心，给出一针见血的见解与策略，极大地提高了案件处理的效率与质量。生活中的刘律师则展现出截然不同的一面，她真诚随和，亲和力十足，与工作时的严肃形象形成鲜明对比，她坚信法律的公平正义，始终秉持着对法律事业的热爱与执着，在追求正义的道路上坚定不移地前行。

（注：文中人名均为化名）