案情概要

43岁的杨光，因早早出社会打拼，历经社会毒打，他总结出一个道理——只有自己创业才能有立足之地。于是，他索性带着多年打工攒下来的积蓄返乡创业。经过一番考察，他发现在农村种植水果是一个不错的选择，且经朋友打听到某村村委会委托了土地流转服务公司，正在对外出租土地，杨光顿感机会来了，便火速联系该公司，商谈租赁土地事宜。经过仔细了解，杨光决定租赁该村208亩土地，当即缴纳了2019年的租金及保证金共计102000元，并签订了《农村土地承包经营权租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定：租赁期限为11年，自2018年9月28日至2029年4月30日，于每年10月30日前一次性付清下一年土地租金。此外，一方违约，使合同无法履行，本合同可以变更或解除，若杨光逾期支付土地租金，则每日按当年应支付金额的1%承担违约金。

地的事搞定了，杨光正式开启了他的种植事业，虽然杨光很认真很努力，但因种植经验不足，水果树苗长势并不好，加之疫情蔓延，杨光出现资金周转困难，以致于租金无力缴纳，心灰意冷之下，杨光决定放弃继续租赁土地。2021年4月30日，村委会形成《会议纪要》并盖章确认，终止与杨光的土地流转协议，但2021年10月21日，杨光突然收到土地流转公司发来的《通知函》，函上载明《租赁合同》于收到《通知函》之日起解除，并要求杨光承担高额违约金及各种费用。杨光自知没按期交纳租金，违约在先，但如此高额的违约金，自己实在无力偿还。杨光的这个情况，土地流转公司并没有心软，坚持认为杨光是故意不想承担违约责任，于是一纸诉状将杨光告上了法庭。

杨光收到法院传票，内心极度崩溃，先是创业失败，继而官司缠身，还面临高额赔偿。但该面对的始终要面对，在朋友的介绍下，杨光来到四川霖澳律师事务所，清楚地表达了自己的诉求，希望律师能帮自己争取少赔一些。律所接受委托，并指派擅长处理合同纠纷案的陈黎律师担任其诉讼代理人应诉。

原告土地流转公司诉求

要求杨光支付欠款188802元（土地租金163662元、土地服务费20800元、土地复垦费104000元、农民劳务费2340元等共计290802元，扣除杨光已缴纳保证金102000元，杨光尚需支付188802元）及违约金58896元，合计247698元。

庭审现场

土地流转公司

杨光与我方签订的《租赁合同》，双方签订时意思表示真实，即该合同合法有效。合同签订时，杨光已知晓合同内容——约定土地租金需每年交清下一年租金。但在合同履行过程中，杨光并未按约缴纳租金，甚至拖欠租金两年，此外还拖欠其他费用，如土地服务费、土地复垦费、农民劳务费等。经我方多次催告后，杨光仍旧不履行缴纳义务，其行为已经严重违约，杨光应承担违约责任，望法院判如所请。

陈黎律师

1、原告系代理村委会与当事人签订的《租赁合同》，村委会作为被代理人可以独立地表达其意思表示，村委会以在《会议纪要》中盖章表达其解除合同的意思，并通过口头送达的方式送达给当事人，即该《租赁合同》已于2021年4月30日解除，则当事人未付的租金期限应为2020年1月至2021年4月，也即是1年零4个月的租金，而不是原告所主张的2年。

2、对于原告所请求的其他费用，我方认为：1、土地服务费，在合同存续期间原告并没有提供任何服务，该费用不应由当事人承担。2、土地复垦费，当事人按照《租赁合同》约定的经营方式种植果树，并未改变土地用途，双方亦未约定合同到期后当事人需把土地恢复原状或支付土地复垦费。即使原告认为该费用为被告违约所造成的损失，原告提交的证据也不能证明原告产生了土地复垦费。3、劳务费，原告无证据证明当事人未支付劳务费。4、违约金，当事人仅违约1年4个月，不应支付2年违约金，且违约金约定过高，已超过LPR的4倍，应予调整。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。

法院认为

1、因被告未按期缴纳土地租金，原告有权解除合同，被告亦同意解除，双方《租赁合同》解除，本院予以确认。对于双方争议的解除时间，本院经查实，应为2021年12月31日。

2、对于原告请求的各项费用，本院核定，首先，《租赁合同》于2021年12月31日解除，则被告欠付租金期限应为2年。其次，原告主张被告欠付土地复垦费及农民劳务费，但原告提交的证据不足以证明产生了复垦费及农民劳务费，故原告该主张本院不予支持。最后，违约金，被告未按约定期限支付租金，应承担违约责任。双方约定的违约金为每日按当年应支付金额的1%计算，折合年利率36%，原告未提供证据证实其损失，且双方约定的违约金明显过高，故本院酌情调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的4倍。

案件结果

1、杨光支付土地流转公司107665.95元（土地租金163662元、土地服务费20800元、违约金25203.95元，共计209665.95元，扣除保证金102000元，实际应付107665.95元）；

2、驳回原告土地流转公司的其他诉讼请求。

办案心得

陈黎律师：“该案件虽当事人确属违约在先，但合同内容约定的违约金也确实约定过高，对当事人来说是不合理的。再有，针对原告提出的其他不合理费用，没有确切证据，法院也不会轻易采信。作为被告一方，虽有错在先，但面对不合理的赔偿，当事人合法权益也应得到维护。在此提醒大家，签订合同约定违约金的，一定要注意不能约定过高，看清楚合同条款。如若不想继续履行合同，一定尽早通知对方解除合同，切勿拖延，时间越久赔偿就会越多。”

办案律师

四川霖澳律师事务所专职律师

擅长领域：合同纠纷、劳动争议

评价：陈黎律师有着丰富的执业经验，主要专注于合同纠纷、劳动争议领域，特别擅长以独特的角度切入，以专业、细致、智慧的办案方式，将纷繁复杂的案件简单化，最大限度的维护当事人合法权益，赢得了当事人的尊重与信任。其认真严谨、尽职高效、待人仁和公道的工作作风更是获得当事人及其法律同业者的一致好评。

注：文中人名为化名